Preţul apartamentelor noi, în creştere!

Publicat de aurelia.mierlus, 4 august 2015, 13:44 / actualizat: 6 august 2015, 8:46

A fost lansată cea mai recentă analiză a pieței imobiliare, de către SC DARIAN DRS SA, aferentă primei jumătăţi a anului 2015, pentru a furniza un instrument de calitate tuturor participanților pe piața imobiliară, în calitate de dezvoltatori, agenții imobiliare, instituții financiar-bancare, analiști de piață și, de ce nu, chiar evaluatori.

Piaţa imobiliară românească din prima jumătate a anului 2015 se află pe un trend ascendent pe toate sectoarele imobiliare. Cel mai bun semnal al revenirii pieţei imobiliare este dat de interesul manifestat atât de investitorii noi pe piaţa din România, cât şi de revenirea celor care aveau proiecte la noi în ţară şi care, în ultima perioadă, au stagnat. Este posibil, spun analiştii, ca în perioada următoare să existe o creştere a stocului de proprietăţi pe toate sectoarele pieţei imobiliare.
Analiza de piaţă realizată la nivelul oraşului Constanţa, conform declaraţiei preşedintelui companiei, Adrian Crivii, este următoarea:

Preţul mediu unitar al apartamentelor vechi, în semestrul întâi din 2015, a fost de aproximativ 839 €/mp, în stagnare faţă de perioada similară a anului trecut şi faţă de semestrul al doilea din 2014. Comparativ, la nivel naţional, în decursul ultimelor 12 luni, scăderea prețurilor aferente apartamentelor vechi a fost sub 1%, iar în ultimele şase luni s-a înregistrat un uşor reviriment, de aproximativ 0.1%. Această creştere din ultimele şase luni s-a simțit foarte puțin pe piață, de aceea părerea generală a fost mai degrabă de stabilitate a prețurilor. Comparativ cu perioada de început a crizei (anul 2008), preţurile apartamentelor vechi au scăzut cu aproximativ 40% la nivel național.

În cele mai scumpe zone ale oraşului – Centru, zona Peninsulară, Faleză Nord – apartamentele vechi cu două camere, de exemplu, s-au vândut cu preţuri cuprinse între 46.000-62.000 €, în timp ce pentru acelaşi tip de apartamente din zone mai slab cotate, cum ar fi CET sau I.C Brătianu, preţurile au fost cuprinse între 28.000 şi 45.000 €.

În ceea ce priveşte apartamentele noi, preţul mediu unitar în semestrul întâi din 2015 a fost de aproximativ 845 €/mp, în ușoară creștere (0.1%) față de nivelul perioada similară a anului trecut şi faţă de semestrul al doilea din 2014. Astfel, un apartament nou, cu două camere, situat în zona Tomis Plus s-a vândut cu preţuri cuprinse între 730 şi 900 €/mp, iar în zona Faleza Nord preţul a ajuns în intervalul 880-1.000 €/mp.

Un alt segment al pieței rezidențiale – casele – a înregistrat în semestrul întâi din 2015 un preţ mediu unitar de aproximativ 838 €/mp suprafaţă desfăşurată, în stagnare față de ultimele şase, respectiv 12 luni. Cele mai scumpe case/vile s-au vândut în Bucureşti, la un preţ mediu de 1.073 €/mp, în ușoară creştere cu 0.3% față de semestrul anterior, Capitala fiind și singura localitate cu peste 1.000 €/mp. Pe locul secund se situează Cluj-Napoca cu un preț mediu de 870 €/mp, similar cu cel din semestrul trecut. Cele mai mici preţuri de vânzare se regăsesc în continuare în Alexandria (429 €/mp) şi Botoşani (435 €/mp).

Piața terenurilor din Constanța nu a înregistrat modificări în ultimele şase, respectiv 12 luni. În zona centrală a oraşului, preţul pentru un metru pătrat de teren a variat între 430 şi 600 €, în timp ce în zonele periferice cu perspective de dezvoltare preţul a fost între 18 şi 30 €/mp.
Chiria medie pentru spaţiile de birouri este de aproximativ 6-13 €/mp şi se menţine relativ constantǎ faţǎ de semestrul II 2014. Se estimează că preţul chiriilor va continua pe un trend uşor descendent în următorii ani, aceasta datorându-se situaţiei economice actuale.

Conform analizei de piață DARIAN din semestrul întâi din 2015, prețul mediu de tranzacționare a apartamentelor vechi, la nivel național, a fost de 674 €/mp, în uşoară creştere față de ultimele şase luni.
La nivelul orașelor mici, nivelul mediu de preţ a fost de la 570 €/mp, la acelaşi nivel cu cel înregistrat în ultimele şase luni. În marea majoritate a oraşelor, preţurile au înregistrat uşoare aprecieri, fapt care denotă că piaţa imobiliară din România revine încet-încet pe un trend ascendent.
Celălalt segment al pieței imobiliare – apartamente şi case nou construite – a înregistrat şi el o uşoară creştere.

Acest lucru se poate observa şi din creşterea numărului de autorizaţii de construcţie emise.
În ceea ce priveşte preţul apartamentelor noi, acesta a înregistrat o uşoară apreciere, de la 776 €/mp în semestrul II 2014 la 779 €/mp în semestrul I 2015. În Capitală, preţul mediu a rămas neschimbat atât faţă de semestrul anterior, cât şi faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut.
Prețurile medii de tranzacționare aferente caselor și terenurilor au cunoscut o ușoară depreciere la nivel național (0.4% în cazul caselor și 1.4% în cazul terenurilor), comparativ cu perioada smiliară a anului trecut.

La nivel național, piața comercială tinde şi ea spre stabilitate, înregistrând doar mici variații comparativ cu semestrul anterior. Faţă de al doilea semestru al anului 2014, Capitala și-a menținut aceleași niveluri de chirii și grade de ocupare pe toate segmentele pieței comerciale.

Deoarece ultimele 12 luni au adus semnale încurajatoare cu privire la situația economică a țării, piața rezidențială tinde dinspre stabilitate, spre creştere.

Un aspect interesant al pieței este orientarea cererii potențiale spre apartamentele construite recent, în detrimentul celor vechi. Apartamentele noi pentru clasa medie și medie-inferioara sunt construite în zonele periferice ale orașelor, prețurile sunt mai mici decât cele ale apartamentelor vechi situate în zone mediane sau periferice și, de multe ori, se acordă un bonus sub forma unui loc de parcare exterior.

În ultimele luni, s-a demarat construcția unor proiecte imobiliare noi, situate în zone periferice ale orașelor, preponderent pentru clasa medie, cu un număr mic de unități, urmând ca după vânzarea acestora să se continue dezvoltarea unei faze noi din proiect.
În ceea ce priveşte volumul lucrărilor de construcţii, conform datelor publicate de Institulul Naţional de Statistică, în primele cinci luni ale anului 2015, comparativ cu aceeaşi perioadă a anului 2014, acesta a crescut cu aproximativ 10.2% (clădirile rezidențiale cu 23.3%, clădirile nerezidențiale cu 12.2% şi construcțiile inginereşti cu 0.3%).

În semestrul I 2015, în marea majoritate a orașelor prețul mediu s-a menținut în jurul valorii înregistrate în semestrul anterior (15 oraşe), mare parte înregistrând şi creșteri de prețuri (14 oraşe cu maxim de 6.2%). Au existat, de asemenea, şi scăderi (12 oraşe), însă tendința viitoare pare sa fie de creștere, remarcându-se nota de optimism pe acest segment.
În primul semestru din 2015, preţul mediu unitar la nivel naţional s-a situat la nivelul de 674 €/mp.

În cele 15 oraşe considerate poli de dezvoltare sunt preţuri cuprinse între 567 €/mp la Arad şi 932 €/mp la Cluj Napoca, calculând astfel o medie la nivelul polilor de 763 €/mp, similară cu nivelul înregistrat în semestrul trecut, dar cunoscând o depreciere substanțială de 41% faţă de perioada de început a crizei, anul 2008.
La nivelul principalilor poli de dezvoltare, cea mai mare scădere din semestrul I 2015 comparativ cu semestrul II 2014, a fost înregistrată în Bacău (-2.4%), urmată de Iași (-1.8%) și Oradea (-0.9%). Dintre cei 15 poli principali de dezvoltare, şase oraşe au înregistrat mici evoluții negative, trei oraşe au prețuri în stagnare, iar şase orașe (printre care și Capitala) au înregistrat mici creșteri de preţ.
Dintre oraşele mici, cu populaţie sub 125.000 locuitori, apartamentele vechi s-au vândut cu cel mai mare preţ în Buzău şi în Suceava (peste 700 €/mp), pe când cel mai mic preţ este prezent în Sf. Gheorghe, unde preţul de tranzacţionare a apartamentelor vechi se situează la 430 €/mp. Pentru semestrul I al anului 2015, media la nivelul oraşelor mici este de 570 €/mp, în stagnare în ultimele şase luni.

Dintre oraşele mici, apartamentele noi s-au vândut cu cel mai mare preţ în Râmnicu Vâlcea și Miercurea Ciuc (760 €/mp), pe când cel mai mic preţ este prezent în Baia Mare, unde preţul de tranzacţionare a apartamentelor noi se situează la 488 €/mp.
Pentru semestrul I al anului 2015, media la nivelul oraşelor mici este de 634 €/mp, în stagnare față de anul trecut și în scădere cu 33% faţă de 2008.
În ceea ce privește casele/vilele, s-au luat în considerare doar proprietățile construite sau pentru care s-au realizat revizii capitale începând cu anul 2010, cu grad mediu de finisare, regim de înălțime P+1E sau P+M, în condițiile unor suprafețe construite desfășurate medii (140 – 150 mp) și suprafeţe de teren medii (500 mp).
Cele mai scumpe case/vile s-au vândut în Bucureşti, la un preţ mediu de 1.073 €/mp, în ușoară creştere cu 0.3% față de semestrul anterior, Capitala fiind și singura localitate cu peste 1.000 €/mp. Pe locul secund se situează Cluj-Napoca cu un preț mediu de 870 €/mp. Cele mai mici preţuri de vânzare se regăsesc în continuare în Alexandria (429 €/mp) şi Botoşani (435 €/mp).
În semestrul analizat, prețul mediu înregistrat la nivel național la tranzacționarea caselor a fost de 573 €/mp, continuându-se tendința de depreciere uşoară (-0,1%).

În ceea ce privește terenurile, trebuie făcută o distincție clară între terenurile cu destinație agricolă și cele pentru dezvoltări. Tranzacţiile cu terenurile pentru dezvoltări imobiliare s-au intensificat în ultimele şase luni, în special în Capitală unde s-au tranzacționat terenuri pretabile pentru proiecte comerciale (în special pentru clădiri de birouri situate în noul pol de afaceri din zona Barbu Văcărescu – Calea Floreasca și proximitatea Mall Promenda). Terenurile agricole continuă să fie căutate în ciuda faptului că, de la începutul anului 2012, acestea s-au scumpit cu aproximativ 50%, înregistrând cea mai spectaculoasă apreciere dintre toate sectoarele pieței imobiliare.

Echilibrul pieței naționale a terenurilor arabile se prezintă astfel:
Zona Câmpiei de Vest:
– piaţa primară (segmentul de piață reprezentat de parcele între 1 și 10 ha): 2.300 – 2.800 €/ha “la titlu”;
– piața secundară (segmentul de piață reprezentat de suprafețe între 50 și 1.500 ha): 3.800 – 5.000 €/ha “la CF”.
Zona Câmpiei Române – Oltenia:
– piața primară: 1.800 – 2.300 €/ha “la titlu”;
– piața secundară: 2.800 – 3.300 €/ha “la CF”.
Zona Câmpiei Române – Muntenia:
– piața primară: 1.900 – 2.400 €/ha “la titlu”;
– piața secundară: 3.300 – 4.500 €/ha “la CF”.
Zona Podișul Dobrogei:
– piața primară: 2.300 – 3.000 €/ha “la titlu”;
– piața secundară: 3.000 – 4.000 €/ha “la CF”.
Zona Podișul Moldovei, Podișul Getic și Depresiunea Transilvaniei:
– piața primară: 2.000 – 2.700 €/ha “la titlu”;
– piața secundară: 2.800 – 3.500 €/ha “la CF”.